川崎、横浜、横須賀、湘南エリアにて自社設計・施工・管理により 　土地・一戸建て住宅・新築アパートの分譲を行っています 　住まいは人を幸福にするもの 　私たちは少しでも皆様の幸福の一助となるよう、 　設計スタッフ、施工スタッフ、　営業スタッフ一丸となり、 　自分たちがそこに住むつもりで丁寧に家作りをしています。 是非とも当社の物件をご覧になって下さい 礼金・敷金ゼロ ハーミットクラブハウス 賃貸物件公開中 TOP　　売買物件一覧　　新築売りアパート(投資・収益）物件一覧　　賃貸物件一覧 物件ブログを開設しました 物件の最新の写真等の情報を掲載しています！ ○土地活用について �@土地活用の方法 土地活用と一口に言っても、様々な方法があります。土地貸しからアパートやマンションを建てて賃料を得る方法、駐輪場や駐車場の運営、さらに賃貸住宅を併用した自宅を建てる方法まで多種多様です。どんなシステムがあるかについては、下の表を参考にしてください。 自己建設方式 土地の活用を全て自分で行う方式。例えばアパートやマンションを建てる場合、建設資金の調達から入居者募集などまで自ら担当する。賃貸住宅経営経験がないとリスクが高い。 事業受託方式 土地オーナーが事業の主体になり、事業の業務の一部または全部をパートナー会社に依頼する方式。賃貸経営の業務全てを依頼する「完全パック型」と、一部を任せる「分割委託型」の2種類がある。 土地信託方式 土地オーナーが土地の所有権を一定期間信託銀行に信託し、土地活用の全てを信託銀行に任せ、土地からの収益を信託配当として受け取る方式。面倒な手続きなしに、長期的に収入を得られる。 等価交換方式 オーナーが土地を提供し、ハウスメーカーもしくはデベロッパーが建設資金を負担してマンションをすることにより、土地の時価と建設費の割合によって建物の床面積と土地面積を分け合う方式。 定期借地権方式 パートナーが土地の造成から建築等までを行い、オーナーは定期借地権付き分譲住宅購入者から一時金と毎月の地代を得る方式。契約終了後は、原則として住宅購入者が更地に戻したうえでオーナーに返還される。 �A土地の広さについて 賃貸経営をするからといって、必ずしも広大な土地が必要なわけではありません。極端なことを言えば、家1軒建つだけの土地があれば、誰にでも賃貸経営をすることができます。あとは、駅近の場所なら2階建のアパートにしたり、駅から遠ければファミリー向けの賃貸住宅にするなど、その土地条件を考慮したうえで最適なプランを組み立てることが重要です。 �B賃貸の動向について 不景気や少子化など暗い話ばかりが耳に入ってくるご時世ですが、決して現在の賃貸の動向まで暗いわけではありません。都心に集まってくる人、とりわけ学生など若い人の移動が現在目立ってきていますので、新築のアパートなどは好調です。また第2次ベビーブーム世代が世帯を形成しはじめてますが、将来の親との同居・相続を睨んで賃貸に居住しているケースも増えています。賃貸への需要は当分は堅調であると考えられています。 �Cサポート会社について 昔と違い、現在は賃貸経営で成功するためには経営ノウハウが必要です。そのため、賃貸経営未経験者の方にとって相談できるサポート会社は必要不可欠となってきます。信託銀行なども相談にのってくれますが、賃貸住宅の設計・施工などを行なっているハウスメーカーやデベロッパーでしたら企画段階から最後の管理の部分までトータルでサポートしてくれます。 �D管理会社について 賃貸管理は共用部分の管理から住人や近隣からのクレーム対処、賃料滞納の対応など多くの仕事があります。賃貸経営初心者や他に仕事をお持ちの方には、そうした処理が満足にできないケースもあるかと思います。そうした時に管理会社にアパート管理を依頼しておけば、全ての管理業務を代行してくれます。また空室や滞納があった時の保証をしてくれる管理会社もあるので、そうした会社を利用するのも一案かもしれません。 管理会社に支払う手数料ですが、委託する管理会社や物件によって金額が変わってきます。相場としては、管理業務と集金業務のみだと賃料収入の5％程度、家賃保証や滞納保証が付く場合だと10％程度と言われています。管理会社を利用する際は、料金の他に、代行業務に何が含まれているかなども確認してください。 �E定期借地権について 定期借地権とは、「契約期間が終了したらオーナーに必ず土地が返還される」借地契約で、少ないリスクで土地を活用できるシステムとして近年人気が高まっています。実質地代利回りが2％程度と収益性は高くないですが、安定した地代収入があったり、土地返還時期が明確なため新しい土地活用プランが立てやすいといったメリットがあります。 �F賃貸経営を始めるにあたって 賃貸経営を行なううえで忘れてならないのは、賃貸経営は「事業」であるということです。人は誰でも新しい事を始めるとき甘い夢を見がちですが、事業である以上リスクが伴うことも覚悟しなければなりません。しかししっかりした事業計画を立てることによって、リスクを最小限に抑えることはできます。 賃貸事業を始めるうえで重要なのが「市場調査」「建物のプランニング」「資金計画」の3つです。特に市場調査は、お客様のニーズを知るうえで非常に重要となります。既出のハウスメーカーやデベロッパーなどに相談するなどして、安全な賃貸経営を行なってください。 ○法規制・優遇制度について �@法規制について 現在の法律では、「賃貸住宅の建築」に関するものがありません。したがって、アパートを新築するためには、一般住宅と同じ条件で建築すればいいのです。ただし一般住宅を建てる際でも、接道義務(敷地が幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない)や建ぺい率・容積率、さらに3階建て建物が建てられない地域指定や地域によっては駐車場附置義務があるなど細かい規制がある場合があるので、事前に十分な調査が必要となります。 �A優遇制度について ある条件を満たすと、自治体より補助金などの優遇制度が受けられます。まず中堅所得者層が入居するファミリータイプの住宅促進を目的とした「特定有料賃貸住宅制度」(特優賃)は、一定の基準を満たせば建設費の一部や入居者の家賃の一部を補助してくれます。また、「高齢者向け有料賃貸住宅制度」(高優賃)は、バリアフリー仕様などの条件を満たせば建設資金の補助や固定資産税の軽減といった優遇が受けられます。なお細かい規定や優遇内容については、各自治体に確認してください。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ○プラン・トレンドについて �@賃料設定について 基本的には近隣の新築物件の賃料を参考にされればいいでしょう。しかし、例えば駅徒歩5分であるとか、オートロック完備など各物件の特性によっては、多少強気な料金設定をしても入居者を確保できる傾向にあります。適正料金によって入居率は変わってくるので、賃貸住宅経営のノウハウのあるハウスメーカーなど、専門家の意見を聞いてみてください。 �A入居者のニーズについて シングルかファミリーかでニーズは変わってきます。ファミリーなら環境や日当たり、シングルなら利便性やネット環境や携帯電話の電波状況などが重要視されます。しかしどちらにとっても重要なのは、防音設備などの快適性や防犯ガラスなどの安全性です。またペット共生型、楽器演奏可、デザイン性の高い建物などもかなりニーズが高く、立地条件や料金設定などが多少悪くても十分カバーできます。お年寄りが介護スタッフとともに共同生活を営めるグループホームなども、今後のニーズが見込まれます。 �Bタイプについて 実際にどんな方をターゲットにするかは、みなさん頭を悩ますところだと思います。ターゲットをシングルにするかファミリーにするかで、建てるアパートが全然変わってきます。一番簡単な見極め方は、駅からの距離です。シングルのお客様は前述のとおり利便性を重視されるため、徒歩10分以上かかると難しいでしょう。他にも駅や沿線がシングル好みか、大学や専門学校が近くにあるかなどで変わってきます。 �Cワンルームの部屋面積について 限られた土地の中でアパートを建設するわけですが、その際に頭を悩ますのが「部屋の広さを削って戸数を増やすかどうか」だと思います。しかし現在はワンルームですら20�u以上の物件が好まれる傾向にあります。部屋面積を削って戸数を増やしても、お客様が入らなければ意味がありません。収支を計算したうえで、ニーズにあった大き目の部屋を作ったほうがよさそうです。 �D駅遠の土地について 駅からの徒歩圏となるのは、シングルで10分以内、ファミリーで15分以内となります。それより遠い場合は、ペット可など利便性を上回るセールスポイントを作ったり、ファミリー向けに広さや設備を充実させたり駐車場を完備するなど、駅から遠いことを逆に利用しましょう。また、近くに大学や専門学校があれば、シングル向けのアパートも可能となります。もしくは前述の高齢者向けのグループホームでしたら、駅からの距離はあまり問題にならないので、そうした方法もあります。 �E駐車場・駐輪場について 駅より徒歩15分以上の物件、特にファミリー向けについては、駐車場を完備したほうが良いでしょう。あとは「駐車場附置義務」(一定の条件に当てはまる共同住宅に決められた台数の駐車場設置を義務付けている条令)があるので、各市区町村に確認してください。 駐輪場ですが、用意しておかないと、建物周辺に乱雑に自転車が置かれる可能性が高いので、外観の美しさを保つために用意した方がよいでしょう。 �F人気設備について 今のご時世では、ワンルームでも風呂トイレ別は当然で、さらにプラスアルファを望む声が多いのが現状です。例えば追焚機能付きのお風呂でしたら、1000円プラスでも入居を希望される方が非常に多い状態です。他にも、手元湯量調整シャワー(100円プラス)、洗髪洗面化粧台(800円プラス)、システムキッチン(2000円プラス)、オートロック(1000円プラス)、リビング・ダイニングがフローリング(2000円プラス)など様々な設備に人気があります。逆をかえすと、そうした設備があれば多少賃料が高くても、借り手はいるということなのです。 �G１階の物件について １階は全般的に人気がありませんが、その大きな理由は空き巣に入られやすそうというセキュリティ部分と、上階に比べ日当たりが悪いのではという快適性の部分が理由と思われます。そこで、例えばセキュリティなら窓やドアに2つ以上の鍵をつけるとか、快適性なら専用庭を造ったりするなど、１階ならではの特性を活かしたプランを考えるといいでしょう。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ○経営について �@入居募集、賃料集金について 管理会社に依頼しない場合、オーナーが仲介業者と契約して募集を代行してもらうのが一般的です。しかし他にも情報誌に掲載してもらったり、インターネットに情報を公開したり、垂れ幕や看板をつけるなど色々な方法があります。仲介業者に依頼する際は、どれだけの事をしてもらえるのか確認するようにしましょう。 賃料は、振り込んでもらうなどオーナーが入居者から直接集金します。 �A賃料滞納について 管理会社に業務を依頼していない場合、当然賃料の滞納の処理を自分で行なわなければならなくなります。しかし実際は考えている以上に大変な作業で、督促や支払い交渉のほか、裁判になった時の費用や対処等が発生します。そうしたリスクも考えて、管理会社を利用するかどうかを検討してみてください。 �B賃料管理について 入居者から賃料が入っても、全額が手元に残るわけではありません。賃貸住宅建設の際のローンの返済は勿論ですが、建物のメンテナンス費用、共用部の水道光熱費、固定資産税や所得税などの出費が発生します。また入居の際に預かる敷金は退去時に返却しなければなりませんから、その点も気をつけなければなりません。 賃料以外に収入がある場合(別に勤務しているなど)は、口座を分離させるなどして収入を整理しておきましょう。 �Cクレーム対処について クレームで多いのは設備機器の故障ですが、中には「隣の音がうるさい」とか「ゴミ出しがちゃんと出されてない」と言った入居者間のクレームなども発生します。しかしクレームを言ってきた入居者だけから意見を聞かず、事実関係をしっかり確認することが大事です。それから全員にビラや張り紙などで告知し、それでも直らない場合は直接注意と段階を追っていくようにしましょう。 �Dメンテナンスについて 一旦建ててしまうと、なかなかメンテナンスに気を配れなくなりますが、しかしメンテナンスを怠ると後で空室が目立つようになってしまいます。特に若い人は綺麗でお洒落なデザインの建物を好むため、ペンキがはげていたり錆が出ていたりすると、それだけで敬遠されてしまいます。また補修や設備の交換を行なわないでいると、建物自体の寿命が縮むことになりますので、長期的な修繕計画と日頃からのメンテナンスを心がけてください。 なお、竣工から建替えまでの間にかかる補修・交換費用は、その物件の建築費の10％が目安となります。一見大きな額に感じるかもしれませんが、月額で計算すると賃料収入の数％程度ですから、必要経費と割り切って考えてください。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ○資金・税金について �@自己資金について 結論から先に言うと、初期投資費用(建築費や土地造成費など最初に必要な費用の総額)の30％程度の自己資金を準備された方がいいでしょう。多くの銀行は建設費の範囲内が融資限度額になっているところが多いのですが、賃料収入などによっては「年間賃料収入の見込み額の７割」以内に収まるように融資限度額が設定されることがありますし、建築費以外にも測量費、建築確認申請費用など様々な出費があります。さらに市況の変化など不確定要素を加味すると、最初に述べた数字ぐらいになるのです。 �Aローンについて ローンの借り入れは、銀行や信用金庫など普段利用している金融機関のローンや、ハウスメーカーが提携している金融機関の「提携ローン」を利用することができます。最近は色々な商品が用意されていますから、自己資金や家賃収入予想、返済期間などを考慮のうえ自分に合ったプランを探してみてください。また、建築基準などハードルは高いですが長期固定金利が利用できる住宅金融公庫の公的資金や、自治体の融資制度や建築費の助成制度などもありますので、そちらも確認してみてください。 ローン借り入れの際には、普段の取引状況や年収や仕事、不動産の担保価値や賃貸事業の内容が審査されるので、事業計画書や収支計画書の提出が必要になります。なお、銀行などと提携しているハウスメーカーやデベロッパーが申請する場合は、建設を条件にローンを利用できるため、納税証明書など所得を照明する書類や担保になる不動産に関する書類のみの用意となります。 �B確定申告について 確定申告では、賃料収入の申告だけでなく経営にかかった費用を経費として計上することができます。また青色申告の場合、帳簿付けが義務付けられてますが、5棟もしくは10室以上保有していれば適正額の範囲で専従者への給与全額を経費にすることもできます。全て税理士にお願いすることもできますが、コストの問題もありますし、自分で帳簿付けをすることによって計画的な経営をすることができますから、勉強会に参加するなどして自分で申告できるようにしておきましょう。 �C経費について 前項で経費という言葉が出てきましたが、実際に賃貸経営を行なった際の経費として計上できるものは○税金（固定資産税・不動産取得税・登録免許税・印紙税・事業税など）○損害保険料○減価償却費○借入金利息○修繕費○手数料○管理委託費用○その他（水道光熱費・通信費・立退料・消耗品・税理士報酬など）などが挙げられます。 損失が発生した場合は、他の所得から損失分を差し引くことができます。賃貸経営の所得にも所得税はかかりますし、所得税を基準に住民税が決定されますから、経費をキチンと申告することによって税務上の所得を抑えて税負担を軽くできます。 �D税金について 賃貸経営をすることによって、実は更地のままでいるよりも固定資産税の節税ができるのです。住宅1戸当たり200�uまでの部分が固定資産税評価額の1/6、200�uを超える部分は1/3が課税標準になるのです。例えば1000�uの土地がある場合、1戸だけですと200�uは評価額の1/6で800�uは1/3となりますが、5戸あれば200�u×5戸＝1000�u全てが評価額の1/6となるのです。建物にも固定資産税はかかりますが、更地のままでいるより節税になるケースが多いのです。他にも相続税や贈与税、所得税対策としても有効です. クロサワコーポレーション 神奈川県知事（3）第20810号 〒241-0022   神奈川県横浜市旭区鶴ヶ峰1-7 TEL ： 045-366-3725 FAX ： 045-361-9903 お問い合わせメールフォーム